【プラウド 公式ホームページ】 コラム:マイナス金利が東京近郊の不動産市場にもたらす影響|-プラウド下総中山ディアージュ-|JR総武線「下総中山」駅・市川市鬼高の新築マンション

マイナス金利が東京近郊の不動産市場にもたらす影響

峰尾 茂克

マイナス金利導入後、普通預金100万円の利息は10円の時代に・・・

マイナス金利が導入されて以降、家計については、特に「預金金利」と「住宅ローン金利」にすでに影響が出始めている。「預金金利」については、普通預金に100万円を預けると1年あたりの利息は10円(税引前)の時代となった。
一方、「住宅ローン金利(フラット35を一例)」については、返済期間21年以上35年以下が1.19%、返済期間20年以下は1.02%を記録し、平成28年3月に引き続き史上最低金利を更新している。【取扱金融機関の提供する金利で最も多い金利:融資率9割以下のケース(住宅金融支援機構HP平成28年4月金利水準より)】

そもそもマイナス金利とは?

平成28年1月29日に開催された日本銀行の金融政策決定会合において「マイナス金利」が導入されることが決定された。今回導入された「マイナス金利」とは、日本銀行が金融機関から新たに預かる「お金」の金利の一部をマイナスにするというもので、金融機関が日本銀行に新たにお金を預けると損をする(通常はお金を預けると利息がもらえるが、逆にお金を預けると利息を払う仕組み)仕組みをつくることで、日本銀行に眠る金融機関の預け金を民間経済に回わす(企業への融資や投資など)ことによって景気回復や物価上昇につなげ日本経済に好影響を与えようとすることが主な狙いである。

上昇に転じた不動産市場

国土交通省が発表した平成28年地価公示結果の概要をみると、『平成27年1月以降の1年間の地価について全国平均では、全用途平均で昨年までの下落から上昇に転じた。』とある。下記図表は、ここ数年の公示価格の推移の一部を抜粋したものであるが、特に東京の千代田区・港区・中央区は地価の上昇が顕著であることがわかる。現在この傾向は東京近郊にも及んでおり、千葉県市川市においても地価の上昇傾向が表れている。といっても図表をみればわかるとおり地価の上昇はここ数年のことであり、それ以前はマイナスが続いてきたことから、見方によってはようやく地価が回復してきたという見方もできる。
また最近よく地価は上昇傾向にあると噂されているが、実は地域によっても大きな違いがあることがわかる。秋田県は人口減少が著しい地域の一つの代表例であるが、同様に地価が下落傾向にある地域は他にも存在するのだ。 図表

日本は人口減少の時代に突入した。今後日本全体の人口減少が加速すれば、地価は下落するに違いない。空き家の問題なども社会問題化しつつある中で、そう感じている者も少なくないであろう。
平成28年2月の総務省統計局による資料によると、我が国の人口は1憶2711万人(平成27年国勢調査による10月1日現在の人口)となっており、平成22年に比べ人口は94万7千人減少している。都道府県別では8都県で人口増加、39道府県で減少である。

個人的には、地価はさらに上昇する地域と下落する地域の格差が高まると予想している。格差が高まる理由は、人口減少に伴い、街がコンパクトに集約されていく可能性があるというのが理由の一つである。具体的には「都市再生特別措置法等の一部を改正する法律(平成26年8月1日施行)」に見え隠れする今後の国の政策が挙げられる。

国土交通省のホームページを拝見すると、「公共交通を軸とするまちづくり(多極ネットワーク型コンパクトシティ)」といった構想がみえかくれする。つまりコンパクトに街が集約されていく未来予想図である。この法律が具現化してくれば、将来の日本は地方都市では拡散した市街地で急激な人口減少が見込まれる一方、大都市では高齢者が急増すると見込まれるものの、街がコンパクトに集約される可能性があるため、マイホームを購入する場所さえ間違えなければ、資産価値は維持、あるいは上昇も見込める可能性があるというわけだ。
つまり、今後は公共事業の形も変化し、公共交通を軸に地方においても駅から比較的近い地域などは、官民一体となった複合再開発によって街が生まれ変わり、地方の特色を活かした街づくりが進展し、病院や介護施設、学校などの公共施設などが効率よく住人にとっても活用できるような時代がくる可能性が高いと思われる。

現在地価が上昇している地域が、今後どの程度地価が上昇するかは予測しづらいが、ひとつ可能性として言えることは、仮に地価が今まで以上に上昇すると、現在持家の人にとっては、今後地価が上昇してもステップアップの住み替えで、より資産性の高い不動産を取得できる可能性は高いものの、特に今後新築マンションを検討している一次取得者層【初めてマイホームを取得】にとっては、マンション価格が上昇すれば予算の関係から今は購入できる可能性が高くても将来は購入できる可能性は低くなるのではなかろうか?

最近の傾向として、特に東京圏においては、過去に東京都内で検討していたファミリー層が、徐々に東京近郊で都心にアクセスしやすい地域に購入を検討するケースが目立ってきている。ここ数年の市川市の地価の上昇率のトレンドからもわかるとおり、個人的には都心の顕著な地価上昇が今後東京近郊の地価にどのように波及するか着目している。

特にJR総武線沿線の津田沼までのエリアは個人的に着目しているエリアの一つである。 その理由は「東京駅」や「大手町駅」、「新宿駅」など都市の中枢と時間的にもアクセスしやすい環境であるからだ。今後は都心の顕著な地価上昇の影響が波及しやすい地域の一つといえるであろう。街が将来コンパクトに集約されていくことも考えると、駅から徒歩10分圏内のマンションは通勤の利便性や環境面からも人気が高まる可能性は高いといえ、個人的には資産性としても着目している。

超高齢化を想定して「賃貸」ではなく「持家」を求める理由

マイナス金利導入による影響として、住宅ローン金利の低下は、月々の住宅ローン返済額の低下という効果だけでなく、生涯に支払う住宅ローンの総支払額が低くなることを意味することから、賃貸のケースの一生涯に支払う賃料と比較しながら、この機会をマイホーム購入のチャンスと考える方も増えているようだ。 【資料1】現在35歳の方が家賃(更新料除く)を90歳まで払い続けると・・・ 【資料2】金利が1%異なった場合のトータル返済額の違い

平成27年に厚生労働省が発表した資料によると90歳まで生存する割合は男性が約1/4、女性は約1/2となっている。上記【参考1】から90歳まで生存することを想定すると仮に賃貸で居住した場合でも予想以上に住居費がかかることが把握できる。
一方、上記【参考2】は住宅ローン金利が1%異なった場合のトータル返済額等の比較の一例である。もちろんマンション購入の場合は管理費・修繕積立金及び固定資産税等のコストを想定する必要はあるものの、持ち家のほうが賃貸に比べ老後の住居費を一般的には抑制できるため、「持ち家」と「賃貸」の住居費を比較しながら、マイナス金利導入後の低金利の恩恵をマイホーム購入の好機ととらえて購入を検討する層の増加が今後も見込まれる。

ファミリー層がマイホーム購入を通じて本当に大切なものは?

「ファミリー層の不動産選び」にとって本当に大切なものは何であろうか?
「マイナス金利」が導入され、住宅ローン金利が下落基調の中で、資産性の高い(売りやすく、貸しやすい)物件を物件価格が低く、金利がなるべく低いうちに購入して早期に借入額を減らす工夫が大切であることはいうまでもない。また、「住まい選び」には超高齢化が進んでいる現実も考慮に入れる必要があるであろう。(例えば90歳まで生存した場合、購入した物件が築何年になっているかということ)中古を検討する場合には意外と盲点となるため注意したいところだ。
ところで、「ファミリー層がマイホーム購入を通じて本当に大切なもの」は何であろうか?「家族とともに幸せを育む環境」ではないであろうか?
もちろん人によって価値観は異なるが、「子育て環境」「周辺の住環境」「生活の利便性」「通勤のアクセス」といった「家族とともに幸せを育む環境」が整っているかどうかは、「不動産選び」の重要な要素であると思う。物件もネットで簡単に検索できる時代となったが、実際に足を運んでみないと周辺環境は肌で感じ取ることはできない。人気物件にはそれなりの理由があるためモデルルームに足を運んでみると意外と簡単に「家選び」の答えが出るかもしれない。

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