【PROUD 公式ホームページ】 コラム 理想の暮らしと資金計画|-プラウド浦和高砂マークス-浦和駅の新築マンション

COLUMN
理想の暮らしと資金計画

コラム [埼玉の中枢に「家」を買う!~理想の暮らしと資金計画について考える~]

峰尾 茂克

PROFILE

峰尾 茂克

株式会社THE FPコンサルティング 代表取締役 一般社団法人 理想の住まいと資金計画支援機構 代表理事 1級ファイナンシャルプラン二ング技能士・CFP®

TV・ラジオ出演の他、新聞・マネー雑誌の取材協力をはじめ、大手不動産会社や銀行等におけるFPセミナー、個別相談で多忙な毎日をおくる。代表理事を務める一般社団法人理想の住まいと資金計画支援機構は、国土交通省より『平成28年度住み替え等円滑化推進事業』の採択を受ける。主な著書に「フグ田マスオさん家を買う。(河出書房新社)、マイホームで年金をつくる【共著】(評言社)等」がある。

1.【普通預金100万円の利息は1年で約10円の時代に・・・】

マイナス金利が導入されて以降、家計においては、特に「預金金利」と「住宅ローン金利」に影響が及んでいる。「預金金利」については、普通預金に100万円を預けると1年あたりの利息は10円(税引前)の利息となった。
賃貸で家賃を払いつつ、将来に向けて堅実に貯蓄している者にとっては、銀行の預貯金だけではなかなか「お金」が増えない時代となってしまった。
一方、現在持家で実際ローンを抱えている者や持家を検討されている者にとっては、低金利は大きな恩恵といえる。一例として「住宅ローン金利(フラット35)」については、返済期間21年以上35年以下が1.10%、返済期間20年以下は1.03%と依然として低金利の状況が続いている。【取扱金融機関の提供する金利で最も多い金利:融資率9割以下のケース(住宅金融支援機構HP平成28年12月金利水準より)】
住宅ローン金利の低下は、住宅を保有し現在借り換え検討中の者や新たに住宅購入を検討する者にとっては、確実に家計負担軽減につながる。住宅ローンの返済方法としては、依然として「変動金利」の人気は底堅いものの、「フラット35」等固定金利の低金利の状況は、「マイナス金利」ならではの恩恵ともいえ、保守的で「変動金利」を好ましく思わない者も「マイナス金利」が導入されている間に、現在の賃貸の賃料と比較しながらマイホーム購入を検討する動きが徐々に出始めている。

2.今どき「賃貸」ではなく「持家」を求める理由(その1:長寿)

厚生労働省が発表した平成27年簡易生命表によると90歳まで生存する割合は男性が約1/4、女性は約1/2となっている。最近マイホーム購入を検討される者の中には、その理由の一つとして長寿を想定して購入を検討する者もいる。
下記【一例】からもわかる通り90歳まで生存することを想定すると、賃貸の場合、トータルコストとして莫大なお金がかかり、特に老後において住居費の負担が家計に重くのしかかることが予想される。【一例】現在60歳の方が家賃(更新料除く)を90歳まで払い続けると・・・【一例】現在30歳の方が家賃(更新料除く)を90歳まで払い続けると・・・

3.今どき「賃貸」ではなく「持家」を求める理由(その2:金利)

今どきマイホーム購入を検討する代表的な理由の一つとして、住宅ローンの低金利が挙げられる。家計は下記の通り一般的に6項目に分類されるが、『住居費の家計における位置づけ』は、『住空間』を確保するためのコストとして位置づけられる。つまり『住空間』を確保するために賃料を払うか?ローンを払って住空間を確保するか?という違いに集約される。親に頼って親と同居する場合などを除き『住空間』を確保する費用はいずれにしても発生することから、マイホーム購入検討者にとっては、『金利』が家計の住居費に大きく影響するため、今後支払う賃料等と比較して購入する際の重要な要素となるわけだ。 家計 金利が1%異なった場合のトータル返済額の違い【一例】 上記は現状の金利と平成25年7月融資実行時と比較した場合(住宅ローン金利が約1%異なった場合)の月額返済額やトータル返済額等の差額の【一例】であるが、住宅ローン金利が約1%違うだけで、月額支払額やトータル返済額等に大きな違いが生じることがわかる。
現状の「フラット35」の金利低下は、まさに、日本銀行の『マイナス金利政策』の恩恵といえるが、仮に将来的に『マイナス金利政策』が解除されれば、「フラット35」の金利は上昇することが予想されるため、固定金利嗜好の者にとって、将来マイホーム購入時の金利が仮に平成25年7月時点の金利のように2.05%に上昇していれば、トータル返済額は現在と比べ約984万円相違が生じるため要注意となる。
つまり将来金利が上昇するだけで、家計におけるトータルコストという観点から考えれば約984万円価格が低い物件を選ぶ必要があるわけだ。
見方を変えると仮に過去に比べ現在の物件価格が上昇していたとしても、価格上昇の度合いによっては金利低下により、トータルコストは低く抑えることができるわけである。
保守的な固定金利嗜好の者にとっては、マイホーム購入のタイミングとして現在と比べ今後金利が下がる余地があるか、逆に上昇する余地があるかどうかを見極める必要があるが、金利という側面からのみ考えるならば、賢者の回答は、金利が低いうちに購入するのが得策という回答となるであろう。ここで金利の特徴をもうひとつ挙げたいと思う。
下記は変動金利(元利均等返済)の一例であるが、購入するタイミングとして金利が1%異なるだけで、返済額がアップするだけでなく、残高の減少にも影響があることがわかる。
つまり金利が上昇してから購入すると返済額に影響を与えるだけでなく残高の減少にも影響を与えるわけだ。
(※金利が高いほうが残高の減少が遅くなるため、結果として金利1.625%のほうが毎月の返済額が高く、10年後の残高が多く残っている状態であることがわかる) 購入するタイミングを10年後に先送りした場合で、10年後に金利が1%上昇した場合 世の中全般根拠ない情報が錯綜し、斜に構えたくなる時代ではあるが、情報に惑わされて斜に構えた結果、将来後悔しないよう数値でよく考えたいところである。

4.一部の地域で上昇に転じている不動産市場

国土交通省が発表した平成28年地価公示結果の概要をみると、『平成27年1月以降の1年間の地価について全国平均では、全用途平均で昨年までの下落から上昇に転じた。』とある。下記図表は、ここ数年の公示価格の推移の一部を抜粋したものであるが、特に東京の千代田区・港区・中央区(都心3区)は地価の上昇が顕著であることがわかる。現在この傾向は東京近郊にも及んでおり、さいたま市においても地価の上昇傾向が表れていることがわかる。ただし図表をみればわかるとおり地価の上昇はここ数年のことであり、それ以前はマイナスが続いてきたことから、見方によってはようやく地価が回復してきたという見方もできる。
新築マンションの場合、土地の仕入れ時期によって仕入れ価格は異なることから、今後の地価については、上昇しないことを望みたいところだが、仮に地価が上昇するとマンション業者の仕入れ価格に影響するため、今後の新築マンションの販売価格にも影響を及ぼす可能性は高いと言える。 平成28年地価公示結果の概要

5.人口減少時代における資産性の高い住まいの選び方

日本は人口減少の時代に突入した。今後日本全体の人口減少が加速すれば、地価は下落するに違いない。空き家の問題なども社会問題化しつつある中で、そう感じている者も少なくないであろう。
平成28年2月の総務省統計局による資料によると、我が国の人口は1憶2711万人(平成27年国勢調査による10月1日現在の人口)となっており、平成22年に比べ人口は94万7千人減少している。都道府県別では8都県で人口増加、39道府県で減少である。
では東京圏ではどうであろうか?下記は総務省統計局平成28年1月住民基本台帳人口移動報告によるデータ(3大都市圏の転入・転出超過数の推移【日本人移動者】)によると、平成27年の東京圏(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県)は、11万9357人の転入超過【転入-転出】となっており、昨年に比べ超過数は増加、20年連続の転入超過となっていることがわかる。
3大都市圏の転入・転出超過数の推移 現在は東京圏の一極集中化が加速しているが、人口減少の時代において今後は地方においても、人口構造の問題から地価はさらに上昇する地域と下落する地域の格差が高まると個人的には予想している。
格差が高まる理由は、現在は居住地域が点在しているが、人口減少に伴い街がコンパクトに集約されていく可能性があるというのが理由の一つである。
賛否両論はあると思われるが、公共交通を軸に街がコンパクトに集約されていけば、超高齢社会の日本においては、個々人にとっても介護サービスや医療サービスはじめ各種行政サービスも効率的に受けやすくなる可能性が高いと考える。
また、公共交通を軸に地域の特色を活かした官民一体となった複合再開発が進展していけば、より魅力的な街づくりができるわけだ。個人的には「都市再生特別措置法等の一部を改正する法律(平成26年8月1日施行)」に見え隠れする今後の国の政策に着目している。
国土交通省のホームページを拝見すると、「公共交通を軸とするまちづくり(多極ネットワーク型コンパクトシティ)」といった構想がみえかくれする。つまりコンパクトに街が集約されていく未来予想図である。この法律が具現化してくれば、将来の日本は地方都市では拡散した市街地で急激な人口減少が見込まれる一方、大都市では高齢者が急増すると見込まれるものの、街がコンパクトに集約される可能性があるため、マイホームを購入する場所さえ間違えなければ、資産価値は維持、あるいは上昇も見込める可能性があるというわけだ。

6.これからの高齢者の終の棲家(すみか)についての一案

(戸建てから管理が行き届いたマンションに住み替え、一部現金を老後資金に充当)
一例として65歳時に退職。子育てが終了したのをきっかけに、4LDKの戸建てを売却して夫婦2人が居住できる駅近のマンションを購入(差額を老後資金の一部に充当)といったケースが考えられる。例えば、老朽化した都内の戸建てを9000万円(手取額)で売却。老後はさいたま市のマンションを7000万円(諸経費込)で購入するケースなどが挙げられる。この場合、公的年金の先送り(繰り下げ)というテクニックを併せて考えると、次のような一例となる。

【公的年金の受給先送り(繰り下げ)による受給額アップ】+ 【住み替えによる一部資金化】の合わせ技
※公的(老齢)年金は原則65歳から受給開始であるが、70歳まで受給時期を先送りすると年金受給額が(42%)アップ。
※長生きリスクに備えるために、受給開始時期を先送りするとともに、売却資金と購入資金の差額を65歳から70歳までの生活費に充当。

<<一例>>
imageimage65歳時に退職。子育てが終了したのをきっかけに、4LDKの戸建てを売却して夫婦2人が居住できる駅近のマンションを購入(差額を老後資金の一部に充当)。
戸建て売却資金手取額(9000万円)と購入資金(7000万円)の差額手取2000万円を65歳から70歳までの生活費に充当し、70歳以降は公的年金の繰り下げで年金の受給額アップ。
  1. 2000万円のお金を65歳から70歳までの生活費の一部に充当。
    年400万円(2000万円÷5年間=400万円/年)の資金を捻出。
  2. 70歳以降は公的(老齢)年金の繰り下げで年金受給額をアップさせる。
    (65歳から受給する公的(老齢)年金を70歳まで先送りすると年金額は42%増額
    (仮)65歳から受給開始の【老齢基礎年金+老齢厚生年金】が仮に240万円/年のケース
     ⇒70歳まで先送りすると【老齢基礎年金+老齢厚生年金】≒約341万円/年。
      仮に奥様が専業主婦であったら、65歳からの老齢基礎年金の満額年金額は約78万円
    ⇒ご主人様と奥様で併せて公的(老齢)年金額は約419万円/年(約35万円/月)となる。

上記と合わせ、仮に預金がある程度あれば、その預金額を考慮にいれながら、上記シミュレーションに当てはめれば、比較的豊かな老後をおくれる者も多いはずだ。
上記のように住み替えにより一部資金化し、公的年金を先送りすることにより、老後の『お金』にゆとりを生み出す可能性もあるので、是非参考にしていただきたい。

7.今後求められる物件力

今後の不動産選びのポイントは、なぜその不動産を選ぶのか?という理由付けが重要である。つまりその物件が持つ魅力≒『物件力』を考えることが重要だ。不動産選びの基本は『売りやすく』『貸しやすい』こと、とよく言われるが、不動産は最終的には需給関係で価格が形成されることから『売りやすく』『貸しやすい』は物件力によって大きく左右されるといってよいと思う。
人口減少傾向の時代において、先述した『コンパクトシティ化』といったキーワードも重要となる中で、その物件が持つ魅力をどのように捉えるべきかを分析することが非常に重要となる。分析する上で重要な要素の代表例として挙げられるのは、教育環境や子育て環境・生活の利便性・交通のアクセスなどである。
さいたま市を例に挙げると教育環境や子育て環境に関しては、特に教育水準が高い市としても有名である。
公立屈指の名門校である埼玉県立浦和高校の例を見てみると、合格者数は東大22名、京大13名、一橋17名、東工大9名、早稲田152名、慶応71名など(平成28年4月13日までのデータ:県立浦和高校HPより)となっている。
上記はあくまで一例とはなるが、教育環境を求める者が、居住する地域をどのように選ぶかによっても不動産の需給関係に影響するため今後の不動産価格に与える影響は高いと言える。
また、さいたま市は子育て支援医療費助成制度が充実しており、0歳から中学校卒業するまでの医療費(通常は小学校入学までは2割負担・小学校入学以降70歳までは3割負担)を助成する制度も整っている。このため、保険適用される通院や入院の費用は原則として一部例外を除き無料で受けられることも魅力的だ。
生活の利便性に関しては、買い物に便利な商業施設や行政施設などが集約されているか?交通のアクセスとして都心ビジネス拠点等にアクセスしやすいかどうかも重要な要素となるが、浦和駅周辺を一例として挙げれば申し分ないといえるだろう。さらに再開発が将来実施される可能性があれば、再開発によって街の魅力がアップし土地の利用価値が一般的に上昇する可能性が高いことから、将来的に価格が一般的に上昇することも考えられる。
いずれにしても、今後の不動産の選び方として、根拠なく価格だけで『中途半端な物件』を選ばないという姿勢が重要であり、マイホーム購入検討者にとってはなるべく低金利のうちに今後の資金計画を前提としながらも『物件力』を重視した購入の仕方が求められると思う。

浦和Life きっと住みたくなる浦和の魅力

PAGE TOPPage top