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STEP1 住まい探し入門

マイホームは買う?借りる?

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マイホームは買う?借りる?

マイホーム探しで悩ましいのは、「持ち家」にするか「賃貸」にするかという選択ではないでしょうか。
最適な選択は、個人の住まいに対する考え方や年齢、予算、希望エリア、市況、金利など、多くの条件によって異なってきます。
自分や家族に最適な選択をするためのポイントを検証してみましょう。

先ずは「住まいに対する考え方」を整理する

「持ち家」か「賃貸」か、どちらが良いだろうかと悩む時、「どちらが得か」とお金の面に焦点をあてて考えがちです。二者を比較する前にやっておきたいのは、暮らしや住まいについての考え方を整理することです。

基本となるのは、「いつ」「誰と」「どこで」「どのように暮らしたいか」を考えるライフプランニングです。自分と家族にとっての豊かな暮らしを想像し、表に書き込んで「見える化」してみましょう。

「考え方」が整理できれば、次のステップは「住まいにかかるお金」を比較です。

ライフイベント表

住まいにかかる費用の項目比較

住宅にかかるお金は「人生の三大資金」と言われるほど高額ですが、「持ち家」か「賃貸」かによって費用項目が異なります。

[表①]をご覧ください。持ち家は項目が多く、賃貸はシンプルです。ですが、項目の数もさることながら比較したいのは、住まいにかかるお金の総額です。次項にて90歳まで住み続ける想定で購入と賃貸の住まいに関わるお金を試算をしてみました。

[表①]住まいにかかる費用の項目比較

購入する場合(持ち家) 賃貸する場合
初期費用 □頭金(手付金含む)
□購入時諸費用(印紙代、保証料、各種手数料、
火災・地震保険料、団体信用生命保険料、
登録免許税、取得税、司法書士手数料、
仲介手数料(中古住宅の場合)、その他)
□敷金・礼金
□仲介手数料
□火災保険
住んでいる時、借りている時の費用 □住宅ローン
□(マンション)管理費、修繕積立金、駐車場等使用料、他
□固定資産税・都市計画税
□住宅設備機器(専有部)の維持費
□火災保険料(月払い)
□家賃
□管理費、共益費
□更新時の費用

※引っ越し代や家電の購入費など、共通すると思われるものは除いています。

住まいにかかる費用の比較

Aさん(30歳の場合)

・30歳時にマンションを購入または賃貸へ住替えて60年間居住
・「住宅ローン+管理費等」と「家賃+管理費等」の各月額費用は約15万円

【新築マンションを購入する場合】

価格:5000万円、頭金800万円、住宅ローン(※1)借入額4200万円

  必要額(総額) 備考
□頭金 ・800万円  
□住宅ローン返済額 ・5046万円 ・月額120,132円
□管理費・修繕積立金・固定資産税等 ・2160万円(60年間) ・月額3万円
□修繕積立金等の
上昇見込み分
・900万円 ・10年毎に月額5000円増額
□団体信用生命保険特約料(※2) ・286万円(35年)  
□購入時諸費用 ・150万円 ・住宅価格×3%
■トータルコスト(60年間) ・9342万円  

(※1)住宅ローンはフラット35(固定金利1.08%、35年返済、ボーナス払無し)を利用
(※2)民間金融機関の住宅ローンの団体信用生命保険料は、金利に含まれているケースや金融機関が負担するケースがある。
※金利計算は2017年9月現在

【賃貸する場合】

  必要額(総額) 備考
□家賃 ・1億800万円(60年) ・月額15万円(共益費・管理費等込)
□敷金・礼金 ・30万円 ・敷金と礼金、各家賃1か月分相当
□更新料 ・450万円 ・2年ごとに15万円
□仲介手数料 ・15万円 ・家賃1か月相当
■トータルコスト(60年間) ・1億1295万円  

Bさん(50歳の場合)

・50歳時にマンションを購入または賃貸へ住替えて40年間居住
・「住宅ローン+管理費等」と「家賃+管理費等」の各月額費用は約15万円

【新築マンションを購入する場合】

価格:5000万円、頭金2400万円、住宅ローン(※1)借入額2600万円

  必要額(総額) 備考
□頭金 ・2400万円  
□住宅ローン返済額 ・2875万円 ・月額119,804円
□管理費・修繕積立金・固定資産税等 ・1440万円(40年間) ・月額3万円
□修繕積立金等の上昇見込み分 ・360万円 ・10年毎に月額5000円増額
□団体信用生命保険特約料(※2) ・99万円(20年)  
□購入時諸費用 ・150万円 ・住宅価格×3%
■トータルコスト(60年間) ・7324万円  

(※1)住宅ローンはフラット20(固定金利1.02%、20年返済、ボーナス払無し)を利用
(※2)民間金融機関の住宅ローンの団体信用生命保険料は、金利に含まれているケースや金融機関が負担するケースがある。
※金利計算は2017年9月現在

【賃貸する場合】

  必要額(総額) 備考
□家賃 ・7200万円(40年) ・月額15万円(共益費・管理費等込)
□敷金・礼金 ・30万円 ・敷金と礼金、各家賃1か月分相当
□更新料 ・300万円 ・2年ごとに15万円
□仲介手数料 ・15万円 ・家賃1か月相当
■トータルコスト(60年間) ・7545万円  

まずAさんのケースで「購入」の総額の方が「賃貸」よりも少なかった主な要因は、「65歳で完済したあとの期間が長いこと」、「住宅ローン金利の低さ」です。上記は、5000万円の新築分譲マンションと管理費等込みで15万円の賃貸マンションとを比較した例ですが、暮らし方や立地、広さや設備仕様、資産価値など、住まいに何を大切にするかによって選ぶ住まいは変わります。

注意したいのは、設定条件の妙です。今回の試算結果も変動金利の住宅ローンを利用して将来に金利が上昇すれば、両者の差額は縮小しますし、家賃が上昇すればその差額は拡大します。設定条件が変われば、結果が大きく変わることを忘れてはなりません。自分の条件で試算することが重要です。なお、上記の例の場合、家賃を12万円程度におさえれば、「購入」と「賃貸」の総額が近しい値となります。

住まいにかかる費用の比較

Bさんの例では、[フラット35]の完済時年齢を70歳とする必要があるため、返済期間は20年です。返済期間が短くなると借入限度額が減るため、Aさんと同じ5000万円のマンションを購入するにはより多くの自己資金が必要です。

ただし、返済期間が短くなるおかげで金利が低い[フラット20]を利用することができ、返済総額も団体信用生命保険の特約料も少なくて済みます。試算すると、「購入」と「賃貸」の総額の差は221万円と大幅に縮まりました。これは、一生涯という時間軸においては僅差と言えます。

先にお話ししたとおり、家賃や金利の設定次第で、結果は逆転します。「いつかは持ち家」という希望があり、住宅購入の予定があって、総額を減らしたいと考えるならば、住宅ローンの返済開始を早めること、完済時年齢ができるだけ若いこと、がポイントとなります。AさんとBさんの決定的な違いは「居住期間」です。ご自身の年齢や予算に応じた試算が重要です。 なお、Bさん(50歳)は、「賃貸」との比較において5000万円のマンションを頭金2400万円で購入する設定としましたが、ライフスタイルや予算に適した住まい選びや資金計画を行えばよいだけであって、試算結果だけで「持ち家がよい」「賃貸が良い」ということにはなりません。

可変性での比較

可変性での比較

夫婦二人になったから部屋数よりも広さにこだわりたい。など、ライフスタイルの変化に応じて、住空間を最適化し快適に暮らしていくことが望まれます。ライフスタイルの変化を住み続けながら住空間に反映できる点は、持ち家に軍配が上がります。持ち家だからこそ、マンションでは専有部分をリフォームしたり、一戸建てでは建替えたりも可能です。賃貸の場合は契約内容に応じた利用が原則で、他人の所有物に手を加えることは基本的に不可です。

一方で、賃貸のメリットは、気に入らなければ退去できる、という気軽さではないでしょうか。新居の使い勝手が悪かったり、周辺環境が変わったり、ご近所とのトラブルが生じたり、という場面では、何千万円も払った持ち家よりも、入居期間の家賃と初期費用だけ払えばよい賃貸の方が柔軟に対応できそうです。

ライフプランという人生軸で考える

「持ち家」か「賃貸」か。お金の面だけではない最適解を求めるには、ライフプランニングがポイントです。いつ、誰と、どこで、どのように暮らしたいか、自分にとっての豊かな暮らしとは何かを考えて選択ください。一生涯の持ち時間が多いほど選択肢が多くなるため、思い立った時が選び時です。

アドバイザー:株式会社NIE.Eカレッジ 代表取締役 ファイナンシャル・プランナー CFP 自分予算プランナー 大石泉(おおいしいずみ)

※掲載されている情報は、2017年9月時点のものです。

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