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STEP4 購入プランの立て方

住宅ローンの種類と選び方

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住宅ローンの種類と選び方

家族の数だけ暮らし方があるように、住宅ローンの活用も各家族に合った方法があるはずです。
「金利負担を抑えるために金利が低い住宅ローンにする」、「長期的な資金計画を考えるために月々の返済額を固定にする」など様々な選択が可能ですが、ライフプランを考えてスムーズに返せることが大前提。まずは、無理のない住宅ローンプランを組むことが大切です。

今回は、住宅ローンの種類と住宅ローンを選ぶ際の留意点についてご説明します。

どっちがお得?「元金均等返済」と「元利均等返済」の特徴

住宅ローンの返済方法には、毎月返済する元金部分が一定の「元金均等返済」と毎月の返済額が一定の「元利均等返済」の2つがあります。
「元金均等返済」は、借入当初の返済額負担は多くなりますが、早めにローン残高を減らしていくことができるので、先々の返済負担を軽くすることができます。
一方、「元利均等返済」は毎回の返済額は同じですが、元金均等返済に比べて支払利息の総額は多くなります。また、元金と利息の内訳は毎月変わるものの毎月の返済額が一定で生活設計がしやすいため、住宅ローンを借りる人の多くが「元利均等返済」を利用しています。

月々の返済総額の推移イメージ(借入金4,000万円、35年固定、金利3%、ボーナス返済なし)

金利タイプ別のメリット・デメリット

住宅ローンの金利タイプは、主に半年ごとに金利が変わる「変動金利型」、金利がずっと変わらない「全期間固定型」、一定期間だけ金利が固定される「固定金利期間選択型」の3つに分けられます。それぞれの特徴は次の通りです。

①半年ごとに金利が変わる「変動金利型」

「変動金利型」とは、金利が変動するタイプの住宅ローンで、一般的に借入時の金利が固定金利型より低く、将来金利が低下すれば返済額が少なく、上昇すれば返済額が増加します。毎年2回の見直し基準日(4月1日と10月1日)の金利に合わせて金利の再設定が行われます。

ただし、毎月の返済額の再計算が行われるのは5年に1回なので、金利が変わっても急に毎年の返済額が増減するわけではありません。
また、金利が上がった場合も、新たな返済額は見直し前の返済額の1.25倍が上限とされていて、それ以上になることはありません。

ポイント

  • 一般的に借入時の金利が固定金利型より低い
  • 金利が低下すれば返済額が減少、上昇すれば返済額が上昇
  • 金利が一定以上に上昇した場合、「未払い利息」(※1)が生じるリスクがある

など

※1 金利が大きく上昇して計算上の利息が毎月の支払い額を上回り、支払いきれない利息が生じること。未払い利息については各金融機関が解消方法を用意していますが、場合によっては、元本が全く減らない事態に陥る可能性もあるので、リスクとして注意を払う必要があります。

②金利がずっと変わらない「全期間固定金利型」

「全期間固定金利型」とは、借入時の金利が完済まで固定される住宅ローンで、一般的に変動金利型に比べて金利水準が高くなる傾向がありますが、低金利時には、全期間低金利のメリットが受けられます。景気変動に左右されず、毎月の支払額も一定に保たれるため、最後まで安定した返済プランを立てたい方に向いています。

ポイント

  • 一般的に、変動金利型に比べて金利水準が高くなる傾向がある
  • 金利時には、全期間低金利のメリットが受けられる
  • 金利水準が下がっても毎月の支払額は下がらない
  • 借入時に最終的な返済額を確定できる

など

③一定期間だけ金利が固定される「固定金利期間選択型」

「固定金利期間選択型」とは、借入時から一定期間だけ金利が固定されるタイプの住宅ローンです。金融機関によって様々ですが、固定期間は金利も毎月の支払額も変わらないため、一定期間安定した返済プランを利用しつつ、将来の金利の変動を見極めた返済プランを立てていきたい方におすすめです。一般的に固定期間が短い方が金利は低くなる傾向があります。

ポイント

  • 固定金利の期間は金利も毎月の支払額も一定で、増える可能性がない
  • 固定期間終了後、金利が上昇すれば毎月の返済額が増える可能性がある
  • 一般的に固定期間が短い方が金利は低くなる傾向がある

など

「固定金利型」と「変動金利型」、選び方のポイントは?

金利タイプを選ぶ際のポイントは、ローンを選択する時点での金利水準の動向と、借主本人の返済余力です。金利の下落が予想される場合は「変動金利型」、上昇すると予想される場合は「固定金利型」のローンを選ぶのが原則です。金利変動のリスクを避けたい方、毎月の返済額の上昇を避けたい方は「全期間固定金利型」または「固定金利期間選択型」を検討するとよいでしょう。

なお、ここ数年は金融緩和政策により住宅ローン金利が低く抑えられたため、固定金利型のローンを利用する人が増えていて、2016年3~9月の調査では民間の住宅ローン利用者のうち36%が全期間固定型の住宅ローンを選んでいます(下表参照)。

住宅ローンの金利タイプ構成比の推移

出典:2017年2月発表「2016年度 民間住宅ローン利用者の実態調査 住宅ローンの金利タイプ構成比の推移」

アドバイザー

アドバイザー・プロフィール

岡本 郁雄(おかもと いくお)さん

ファイナンシャルプランナーCFP®、経済産業省登録中小企業診断士、宅地建物取引士。2004年に独立し、不動産領域のコンサルタントとして、マーケティング業務、コンサルティング業務、講演、執筆など幅広く活躍中。テレビ・新聞・雑誌などメディア登場暦多数。首都圏中心に延べ3000件以上のマンションのモデルルームや現場を見ておりマーケットにも精通、専門家サイトAll Aboutのマンショントレンド情報を担当する。岡山県倉敷市生まれ。神戸大学工学部卒。

※掲載されている情報は、2017年9月時点のものです。

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