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STEP4 購入プランの立て方

住宅の購入予算と資金計画

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住宅の購入予算と資金計画

「どのぐらいの価格の住宅なら、無理なく買えるのだろうか?」と考えたことはありますか?

購入予算の把握と資金計画は、住宅探しの第1歩。現在の住居費はどのくらいか、貯金はどのくらいあるかを確認するところから、始めましょう。また、どんな住宅ローンを選ぶかによって、老後のライフプランに影響が出ることも。住宅ローンに関する知識もしっかり身につけておきましょう。

月々のローン支払い額、どうすればわかる?

住宅購入にかかる費用は、「物件価格」と、物件購入のために必要な「諸費用」の総額です。購入時には、この総額を自己資金と住宅ローンで準備しなくてはなりません。

このうち、住宅ローンの借入額は、月々無理なく返せる額から算出しますが、無理なく返せる額を考える上で1つの目安になるのは、家賃の額です。まずは、現在、家賃を支払った上で、どのくらい貯金ができているのかの把握を。住宅ローンを借りても、教育や老後のために貯金は続けたいもの。さらに、住宅を購入すると固定資産税や都市計画税、マンションなら管理費や修繕積立金など一定の支出が必要になります。つまり、貯金をしつつ住宅関連の支出を支払った上で無理なく支払える額が、月々のローン支払い可能額ということになります。

月々の支払可能額 ― 月々の住宅関連支出 = 月々のローン支払い可能額

購入時にかかる「諸費用」に注意

住宅購入時にかかる費用のうち、意外と大きな負担となるのが、住宅購入時にかかる「諸費用」です。

物件の種類や築年数、住宅ローンの融資額、金融機関などによって異なりますが、新築の場合は物件価格の3~5%前後もかかることがあります。しかも基本的に諸費用は現金で支払わねばならないので、事前に「諸費用」の目安をよく確認して準備しておきましょう。

主な住宅購入時の諸費用

  • 契約書の印紙代
  • 火災保険料
  • ローン事務手数料
  • 抵当権設定費用
  • 引っ越し代
  • 家具・家電購入費用
  • 不動産登記に関わる費用
    (登録免許税、司法書士報酬など)
  • 地震保険料
  • ローン保証料
  • 修繕積立基金(新築マンションの場合など)
  • 仲介手数料(中古戸建・中古マンションなど)
  • その他

<不動産の譲渡に関する契約書に係る印紙税の軽減措置について>

平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成される、土地建物売買契約書などの不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載された契約金額が10万円を超える契約書に印紙税の軽減措置があります。

※不動産の譲渡に関する契約と第1号に掲げる他の契約が併記された契約書も軽減措置の対象となります。

記載された契約金額 税額
1万円以上50万円以下のもの 200円
50万円を超え100万円以下のもの 500円
100万円を超え500万円以下のもの 1千円
500万円を超え1,000万円以下のもの 5千円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの 1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの 3万円
1億円を超え5億円以下のもの 6万円
5億円を超え10億円以下のもの 16万円
10億円を超え50億円以下のもの 32万円
50億円を超えるもの 48万円

国税庁ホームページ>No.7108
不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

返済額を抑えるポイントは、「借入額・金利・返済期間」にあり

住宅ローンの月々の返済額や返済総額は、住宅ローンの借入額・金利・返済期間によって変わります。借入額が少ない場合や金利が低い場合は、月々の返済額は抑えられます。また、同じ借入額・金利なら、返済期間が長い方が月々の返済額を抑えることができます。

では、借入額・金利・返済期間によって月々の返済額がどう変わるか、シミュレーションで確認してみましょう(下図参照)。

借入額ごとのシミュレーション
(借入額の増減で返済額が変わる) 金利2%、元利均等35年返済として

借入額 確認 確認
4,000万円 132,505円 99,378円/月
(ボーナス199,328円/回)
4,500万円 149,068円 115,941円/月
(ボーナス199,328円/回)
5,000万円 165,631円 132,505円/月
(ボーナス199,328円/回)

金利ごとのシミュレーション
(金利が上がると返済額も増える) 借入額4,500万円、元利均等35年返済として

金利 確認 確認
1% 127,028円 98,799円/月
(ボーナス169,665円/回)
2% 149,068円 115,941円/月
(ボーナス199,328円/回)
3% 173,182円 134,697円/月
(ボーナス231,723円/回)

変動金利の場合は半年ごとに金利が見直されます。変動金利型で住宅ローンで組む場合は、ある程度金利上昇の可能性も加味して月々の返済額を想定することが大切です。

借入期間ごとのシミュレーション
(借入期間が延びれば月々の返済額は下がる) 借入額4,000万円、金利2%として

借入期間 確認 確認
元利均等
25年返済
169,541円 127,156円/月
(ボーナス255,127円/回)
元利均等
30年返済
147,847円 110,885円/月
(ボーナス222,444円/回)
元利均等
35年返済
132,505円 99,378円/月
(ボーナス199,328円/回)

借入期間が長くなると、月々の返済額は減る一方で総返済額は増えます。また、完済時の年齢も高齢になりますので、融資期間はよく考えて決める必要があります。繰り上げ返済や退職金による返済も考慮して、60歳前後で完済できるのが望ましいでしょう。

仮に金利2%で借入期間35年、月々のローン返済額約13万円とすると、借入額は約4,000万円になります。これに自己資金を足して、そこから諸費用相当分を引いた額が購入予算の目安。例えば自己資金700万円、諸費用200万円とすると、購入予算は4,500万円になります。

住宅購入予算 = 月々のローン支払い可能額から逆算した借入額 + 自己資金 ― 諸費用

定年までにローン返済が理想

住宅ローンの借入額を決める際に、ぜひ考慮してほしいのが、完済時の年齢です。

例えば50歳のサラリーマンが30年ローンを組むのは、現実的ではありません。30歳の人なら30年ローンでも、60歳で完済できます。若い人の方が、長期間の借り入れができるので資金計画が立てやすくなりますし、住宅ローンを早く完済して余裕ができれば、老後資金の準備もしやすくなります。

購入時に自己資金(頭金)をなるべく多く用意して借入額を抑えることも、住宅ローンを早く完済するための1つの方法です。万が一、購入後に住宅を手放さざるを得なくなった場合、時価よりもローン残高が多いとスムーズな売却が難しくなりますので、自己資金をある程度用意することは、住み替えリスクの軽減にもつながります。

月々ある程度の貯蓄ができる方なら、契約から引き渡しまでに自己資金の積み増しをすることも可能です。新築マンションのように工期が長い住宅は、契約から引き渡しまでの期間が1年を超えることも珍しくありません。その場合、引き渡しまでの間に貯蓄可能な額を予算に組み入れてもよいでしょう。住宅ローンの借入額を決める際に、ぜひ考慮してほしいのが、完済時の年齢です。

購入予算と資金計画は住宅取得成功のための大切なポイントです。まずは家計の状態の把握から始め、どのくらいの予算が妥当なのかを判断した上で家探しをスタートしましょう。この際、自己判断だけで決めず、住宅ローンシミュレーションで試算したり、金融会社主催のローン相談会等でプロの意見を聞いてみることをおすすめします。

アドバイザー

アドバイザー・プロフィール

岡本 郁雄(おかもと いくお)さん

ファイナンシャルプランナーCFP®、経済産業省登録中小企業診断士、宅地建物取引士。2004年に独立し、不動産領域のコンサルタントとして、マーケティング業務、コンサルティング業務、講演、執筆など幅広く活躍中。テレビ・新聞・雑誌などメディア登場暦多数。首都圏中心に延べ3000件以上のマンションのモデルルームや現場を見ておりマーケットにも精通、専門家サイトAll Aboutのマンショントレンド情報を担当する。岡山県倉敷市生まれ。神戸大学工学部卒。

※掲載されている情報は、2017年9月時点のものです。

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