売れている不動産とアクセスの関係/住宅購入の今を考える|PROUD SEASON

売れている不動産とアクセスの不動産 ”変化?”が見える住宅購入の2019の今を考える

プラウドシーズン花小金井(弊社分譲済)

年々、価格があがっていく傾向がみられる不動産マーケット。
価格が上昇する理由や評価を受ける理由、そしてどのような変化があるのか疑問を、
住宅・不動産ジャーナリストの目黒孝一さんに伺いました。

  • 01

  • 近年の不動産市況について

  • Q

    ここ数年の不動産市場の
    変化についてお聞かせください。

    目黒氏:やっぱり一番は、販売価格の高騰ですね。特にマンションですが、駅近利便重視で企画された商品の価格が高騰しました。そして、供給戸数の減少による選択肢の減少、あるいは、ホテルや大型家具店など、他の業種との用地取得競争による土地価格の上昇が大きな要因だと思われます。マンションの価格が高騰しているのは、先に述べた用地取得費の上昇等の他には、鉄筋コンクリート資材などの建築費の上昇が主な原因になります。

    しかし、戸建てに関しては、そもそも戸建主体エリアの用地取得競争に異業種が絡む事が稀なため、価格の吊り上がりが少なく、さらに木材価格の上昇も鉄筋に比べると比較的落ち着いているため、マンションより戸建ての方が値上がりしにくいというのは挙げられます。

  • 住宅・不動産ジャーナリスト 目黒孝一氏

    不動産経済研究所常務取締役を経て、住宅・不動産ジャーナリストに。不動産にかかわるマーケティングのエキスパートとしてのノウハウを生かし、物件調査・市場分析などを手がけるかたわら多数の雑誌に記事を執筆している。

  • 02

  • 2019年の不動産市況において、注目を集める不動産の傾向について

Q

不動産価格高騰の局面において、注目を集める物件の傾向と要因についてお聞かせください。

目黒氏:駅に近いと売れる、あるいは遠いと売れない、という駅までの距離で売れ行きの好不調が分かれる市場に変化は出てきていると感じます。世の中の働き方改革であったり、ワークライフバランスであったりと、暮らしていくためのライフスタイルが変化しているのが大きな要因かと思います。

例えば、野村不動産が販売中の『プラウドシティ吉祥寺』。こちらは吉祥寺駅最寄りの、いわゆる“バス便マンション”ですが、第1期140戸登録即日完売など、販売は好調に推移していますよね。もちろん住みたい街ランキング上位に名を連ねる※1吉祥寺ということもあるのですが、現地周辺は駅前までわざわざ行かなくてもあらゆる生活利便が手にできる街づくりがされています。

バス停を近くに設ける事によって、雨の日でも何ら不自由ない。そして、駅から多少距離を置く分購入しやすい価格設定になっている。子育て世代や、共働き世代に評価されたということですね。

  • また、戸建ての事例で言いますと、野村不動産の『プラウドシーズン町田ガーデン(分譲済)』。これは町田駅からバスで12分ですが、全31戸が契約即日完売しましたね。
    それは、立地評価がされただけでなく、配棟計画であったり、生活動線であったり、一歩踏み込んだ暮らしの提案がそれぞれの商品に活かされている事がユーザーの共感を呼んだのだろうと思います。

    デベロッパーは、土地に建物を建てて、付加価値をつけて売るのが使命です。その付加価値とは、安心、信用、信頼、期待の4つです。だから、これらがいかに消費者に提供できるかということなのだろうと思います。
    ※1「SUUMO住みたい街ランキング2019 関東版」リクルート住まいカンパニー調べ

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検証①不動産価格の高騰

Q

販売価格が高騰してしまう理由として考えられる事をお聞かせください。

  • 目黒氏:先述の内容と重複しますが、マンションと戸建てには建築費と用地取得費の違いがあります。木造建築は安定しているのに対して、都心部の再開発ラッシュの影響もあり、鉄筋コンクリートの建築費が一段と高くなりました。それから、全般的に都心部や駅から近いエリアのマンション用地は特に価格が上がりすぎている傾向がありますので、戸建て用地の割安感はすごく出ていると感じます。

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また、今は低金利時代です。金利が高かった時期と比べて、現在の金利の低さだとたとえ販売価格が多少高くても、住宅ローンの月々支払い自体はそこまで変わらない場合もあります。そうすると、消費者心理として高くても払えるならと、もっとより良いもの、広いものを求めてくというのが今の現象ですね。
低金利が販売価格を押し上げる要因の一部になっていることは、間違いないと思います。

検証②インターネット社会の変化

Q

情報化社会の変化と価値観の関係性についてお聞かせください。

  • 目黒氏:総務省の統計によると、今はスマートフォンの使用率が全体の75%にものぼるというデータも出ておりますが※2、インターネット利用の社会はものすごく変化しましたよね。私自身もバスに乗りますが、最近はバスの利用が非常に便利になりましたね。ひと昔前のバスのイメージは、予定通り来るかどうかわからないので20分も前に行って待っていたりなんてよくありました。今やスマートフォンやパソコンなどで運行状況がリアルタイムに見られるので、定刻発車で「今は3分遅れている」といった情報が全てわかる。

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また、スマートフォンだけじゃなくても、「停留所にはあと何分で到着」などとバス停の案内板等に表示されていますよね。バスのかつて持っていたイメージとは全然違って、むしろ電車並みの情報を得られます。シニアにもすごく良いですよね。シルバーシートもあるしシルバーパスもあるし、交通機関としては優しいです。
そういった意味で、インターネット社会の普及は住まうことの価値観自体も変化させているということですね。
※2 総務省「情報通信機器の世帯保有率の推移」2017 参照

検証③価値観の多様化

Q

働き方改革など暮らしにおける価値観の変化は影響していますか?

  • 目黒氏:企業に勤める方々にも在宅勤務や、通勤時間帯をずらすなど、以前から比べると働き方が随分変化してきているというのは非常に大きいと思います。自分の部屋を仕事のための部屋としたり、自分の趣味の部屋としたりなど、家が単なる寝食を過ごす場ではなくて、自分らしさを過ごす場所に変わってきているのだと思います。在宅勤務が進むことで家にいる時間が多くなるわけですから、子供と触れ合う時間や夫婦で過ごす時間が長くなったり、庭の遊び方や使い方を工夫したりと、多くの面で家に求めるものに変化が起きているのだと思います。

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それから、コミュニティも重要です。大規模な分譲地には同じような価値観や悩みを持つ世代が集まるので、自然と住民同士が、交流しようとなってきていると思います。これは狭小戸建てには難しいことであり、大規模開発を得意とする大手のデベロッパーでないとできないことですね。
例であげたように働き方改革の進展は、「モノ」(家)から「生活・暮らし方」提案へ一段と拍車をかけていくと思います。

  • 03

  • その中でも購入を考えるべきバス便の特徴とは

最後に目黒氏にバス便物件を購入するに当たっての注意点やポイントを伺いました。

①一点モノの家づくりではなく、
街のコミュニティを大事にした
大手デベロッパーの街づくり

  • 目黒氏:多数棟の新築物件には同じような世代が集まるので、価値観や子育ての悩みが一緒で、自然と住民同士が交流しようとなっています。これは狭小戸建てには難しいことであって、資金面・ノウハウ面の観点で大手のデベロッパーでないとできないことなのだと思います。

  • 「プラウドシーズン横濱洋光台」(2017年4月撮影)「プラウドシーズン横濱洋光台」(2017年4月撮影)

②街区内公園や近くに
大型の公園がある

  • 目黒氏:子育てや犬との散歩、夫婦での散歩など、そこにある環境として、近くに大きな公園があったり、戸建ての街区内に公園があったり、自然や公園がそばにあるということは、昔から普遍であったかもしれませんが、現在においてより重要視されてきていると思います。

  • 「プラウドシーズン横濱洋光台」プラザ街区 笹下四丁目第一公園(2019年5月撮影)「プラウドシーズン横濱洋光台」プラザ街区 笹下四丁目第一公園(2019年5月撮影)

③コンパクトタウン構想にも
繋がる、大型商業施設や
複数路線の利便性

  • 目黒氏:安ければ良いというものでは当然ありません。暮らしの視点で考えると、やっぱり便利な場所である事、近くに商業施設がある事など、様々な買い物施設が揃っていると暮らしが便利になリます。先ほどの事例でも触れた通り、吉祥寺や町田のように利便性が揃っていることが重要です。

  • あざみ野ガーデンズ(「プラウドシーズンあざみ野 桜景の邸」より約780m/徒歩10分)あざみ野ガーデンズ(「プラウドシーズンあざみ野 桜景の邸」より約780m/徒歩10分)

④敷地の広さが生み出す、
商品の工夫。

  • 目黒氏:空間設計を考える上では、動線も大事ですがそれを可能にするには一定の敷地の広さがないと難しいですよね。広ければ良いという事でもないですが、ゆとりを持った配置計画は重要と言えます。そこに商品工夫がしっかりなされていることも重要です。カスタム収納だったり、土足のままアウトドアの荷物をしまえたり、ライフスタイルにあった視点で暮らし方を楽しく、快適に。そんな商品企画はデベロッパーのノウハウだと思いますね。

  • 土間付きシューズインクローゼット 参考写真土間付きシューズインクローゼット 参考写真

⑤大量発注による価格転嫁の優位性

  • 目黒氏:建築に関わるコストを考えた時、狭小戸建(1~2棟の物件)ではなくて、少なくとも10棟以上で街づくりが出来ているという事は、資材の大量発注ができて、コストダウンができるというのはありますよね。市場の原理としては当然といえば当然なのですが、多い数を発注すれば全体の費用が下がるので、1棟1棟への販売価格にもしっかり転嫁できますよね。

  • 「プラウドシーズン横濱洋光台」(2019年5月撮影)「プラウドシーズン横濱洋光台」(2019年5月撮影)

これらの要素を満たす物件を選定いただくと、豊かなライフスタイルが送れると感じます。

プラウドシーズンの
こだわり

注文住宅などでの一邸づくりでは
見逃しがちな、
プラウドシーズンのこだわり。

  • ■いつもの暮らしがより便利になる機能的な動線設計

    • 参考写真(弊社分譲済)

      参考写真(弊社分譲済)

    • 家事が楽になる、身支度がスマートに行える。子どもの自立心を育てる。
      空間と動線の確かな設計で暮らしをより豊かにする住まいを実現します。

  • ■暮らしに豊かさをデザイン

    • 参考写真(弊社分譲済)

      参考写真(弊社分譲済)

    • 自由に空間を楽しんでいただくための“住まいの余白”。
      お住まいになるご家族それぞれの暮らしをもっと豊かにするためのプラスアルファの空間を贈ります。

  • ■家族とともに育つ家

    • 参考写真(弊社分譲済)

      参考写真(弊社分譲済)

    • ライフスタイルもライフステージも家族とともに変化するもの。
      家族の成長と一緒に住まいも育っていけるように。
      その時の暮らし方にあわせて、間取りや収納に可変性をもたせました。

物件ラインナップ

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COMING SOON

プラウドシーズンにお住まいの方
インタビュー動画掲載予定

※掲載の参考写真は当社分譲済物件のもので、設備・仕様は物件により異なります。

※掲載の完成予想CGは計画段階の図面を基に描いたもので実際とは異なります。また今後変更になる場合があります。なお、外観の細部・設備機器・配管・照明機器等及び周辺建物・電柱・架線・標識等は一部省略化または簡略化しております。タイルや各種部材につきましては、実物と質感・色等の見え方が異なる場合があります。植栽は特定の季節の状況を表現したものではなく、竣工時には完成予想図程度には成長しておりません。