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野村不動産 市街地再開発事業

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市街地再開発とは?

市街地再開発の仕組み

市街地再開発の主役は権利者の皆様です。その取り組みを、地方公共団体とデベロッパー等が支える仕組みです。
権利者の方々は所有する土地を、デベロッパーは資金を提供し、再開発区域内に道路や公園など必要な基盤施設を整備しながら再開発ビルを建設します。土地の共同化と容積率の引き上げで、再開発ビルは区域内の以前の床面積を大きく上回る規模を確保できます。
再開発ビルの床は権利床と保留床に分かれます。
権利床は権利者の方々が取得するものです。所有していた土地・建物の価値に見合う広さの床を取得します。これを、権利変換と言います。
保留床はデベロッパーが取得するものです。再開発ビルの建設に提供した資金に応じた広さの床を取得します。
市街地再開発では、これら基盤整備と再開発ビルの建設を公共性の高い都市計画事業として実施します。地方公共団体はこの都市計画事業が適正に実施されるように指導・監督する一方で、事業費の一部を交付することで資金面から支援します。

  • デベロッパー 保留床の取得 再開発ビルの権利の一部を、提供した資金に見合う分だけ受け取ります。資金の提供 再開発ビルの建設資金を提供します。
  • 権利者 土地の提供 再開発ビルの敷地を提供します。権利床の取得 再開発ビルの権利の一部を、もともと所有していた土地・建物の価値に見合う分だけ受け取ります。転出希望者 現在の評価値を金銭で補償します。
  • 敷地 保留床 権利床
  • 地方公共団体 交付金

市街地再開発は基盤施設の整備を伴う公共性の高い事業です。道路や公園などそこで整備された公共施設は公共団体の管理下に置かれます。こうした事業の性格上、費用の一部を補助する制度があります。

権利変換のイメージ

再開発ビルの建設費用は
保留床処分金や交付金などで賄います。
■権利者の方々の元手はもともと所有している土地・建物の価値です。床を買い増そうとしない限り、新たな資金負担の必要は原則として生じません。
■再開発区域内の店舗や事業所は、再開発ビルの工事期間中、仮店舗・事業所などに一時移転させることで、営業・事業の継続を図ることが可能です。
現在の土地・建物の価値を
再開発ビルの権利に置き換えます。
■共同化や容積率の引き上げで再開発ビルは区域内の以前の床面積に比べ大きな床を確保できます。その一部を、デベロッパーは資金提供の代わりに取得します。
■権利者の方々が保留床を自ら取得し、権利床と一体としてビル経営していくことも可能です。建設費用は自ら資金調達し、ビル経営の収益で返済していきます。